Antes de comprar un Bien Raíz
Infórmate de los aspectos Técnicos y Legales de la Compra Venta
Que se cumpla con lo prometido
La oferta informada, los plazos de entrega de cada etapa y las características de la vivienda como también las promociones, la oferta, etc.
Recibir información oportuna y Veraz
Quien vende la propiedad o el intermediario no deben omitir ningún aspecto relevante, antes, durante y después de la compra.
Lo que se promete en la publicidad
Se entiende como incorporado al contrato de Compra-Venta, es eso lo que se informa como en buen estado, el consumidor tiene derecho a recibirlo
RESGUARDAR
LA CALIDAD DE LA VIVIENDA
Cuando el comprador no puede servirse de las utilidades habituales, normales y ordinarias de la cosa adquirida, podrá ejercitar la acción que se deriva de los vicios ocultos o vicios redhibitorios, que se refieren a los vicios, imperfecciones o defectos que tiene la cosa adquirida.
Compra Venta de un Bien Raíz
Que es una Promesa de Compra Venta ?
Es un acuerdo legal entre un comprador y un vendedor en el cual ambas partes se comprometen a realizar una transacción bajo ciertas condiciones y plazos
Porque es necesario la Promesa de Compra Venta ?
La idea principal de la promesa de compraventa es asegurar el negocio, incentivando a que ambas partes hagan lo posible para que la compraventa pueda ser llevada a cabo
El Corredor de Propiedades puede redactar la Promesa de Compra Venta ?
NO, no puede. Solamente en el caso que posea los conocimientos y competencias para confeccionar contratos.
Ante esto, no es difícil pensar que algunos corredores pueden cometer errores de procedimiento durante la compraventa de una vivienda. Son faltas de prolijidad que pasan inadvertidas, hasta que comprador y vendedor entran en conflicto. Para evitar pasar estos malos ratos, lo mejor es conocer cuáles son los vicios más comunes
La promesa de Compraventa, siempre debe ser redactada por un Abogado
El Vendedor de un Bien Raíz, debe informar al Comprador de los Vicios Ocultos que tiene el Bien Raíz ?
El artículo 1484 del Código Civil contempla el saneamiento por vicios ocultos, obligación del vendedor de saneamiento por vicios que tuviere la cosa vendida, siempre que concurran los requisitos que enumera este mismo artículo y con los detalles y efectos que desarrollan los artículos siguientes. Nos encontramos, por tanto, en el terreno de las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa, aunque la regulación legal que se contiene puede considerarse como de principio general. Así, la Disposición Adicional 5ª de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, establece que a los efectos de lo dispuesto por los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, se considerará concurrente un supuesto de vicios o defectos ocultos en los inmuebles vendidos determinante de la obligación de saneamiento del vendedor en el caso de que no se cumplan en aquéllos los objetivos de calidad en el espacio interior fijados conforme al artículo 8.3 de esta ley. El citado precepto dice que el Gobierno fijará objetivos de calidad aplicables al espacio interior habitable de las edificaciones destinadas a vivienda, usos residenciales
Los vicios pueden ser jurídicos, que consisten en una grave limitación del derecho transmitido (por ejemplo, la existencia de una servidumbre no aparente) o de hecho, si se trata de defectos intrínsecos a la cosa vendida. A su vez, los vicios ocultos deben reunir las siguientes características: ser ocultos o encubiertos, desconocidos del comprador, nocivos a la utilidad de la cosa y anteriores a la venta.
La consecuencia de la existencia de vicios ocultos es la obligación de vendedor de responder de ellos, que en nuestro Derecho recibe el nombre de «saneamiento» (el artículo 1461 del Código Civil dice que «el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta»), y a la petición formal del comprador de que responda el vendedor o se tenga en cuenta la existencia de los vicios a los efectos del cumplimiento del contrato se le da el nombre de «acción de saneamiento por vicios ocultos».
Sin embargo, en tres supuestos no procede esta acción de saneamiento: cuando los vicios son manifiestos o están a la vista, cuando el comprador sea un perito que por razón de su profesión u oficio debía fácilmente conocerlos y cuando las partes así lo hayan estipulado y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (artículos 1484 y 1485 del Código Civil).
Es importante verificar la Vida útil de un Bien Raíz, ante de comprar ?
La primera es que depende de los materiales con los cuales esté construida.
En segundo lugar, también es importante conocer el mantenimiento que a lo largo del tiempo se le de a la vivienda.
En promedio, se estima que la vida útil de una vivienda ronda entre los 35-50 años. Si a lo largo de este tiempo se realiza el mantenimiento correcto, este rango puede extenderse hasta los 75 años o más.
Que documentos pedir para Comprar un Bien Raíz
Para saber si la propiedad cuenta con problemas financieros, es necesario solicitar un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones en el Conservador de Bienes Raíces. Este documento brinda información acerca de gravámenes tales como:
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Hipotecas.
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Servidumbres.
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Usufructos.
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Embargos
Que documentos pedir para Comprar un Bien Raíz
Para saber si la propiedad cuenta con problemas financieros, es necesario solicitar un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones en el Conservador de Bienes Raíces. Este documento brinda información acerca de gravámenes tales como:
-
Hipotecas.
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Servidumbres.
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Usufructos.
-
Embargos
Obligaciones del Vendedor de un Bien Raíz ?
Las obligaciones del vendedor no se acaban con la entrega de la propiedad o Bien Raíz.
Es preciso que éste asegure al comprador la posesión pacífica y útil de la misma. El fin o causa de la venta para el comprador es adquirir la cosa para servirse de sus utilidades, y esta finalidad dejaría de realizarse si, una vez verificada la entrega, se viera el comprador privado de la cosa o imposibilitado de aplicarla a los usos que le son propios.
Surge así la obligación de garantía respecto a la cual el vendedor ha de procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, y de indemnizarle de los daños y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento.
Firmada la Promesa de Compra Venta, es necesario contratar un Técnico que inspeccione la propiedad, para detectar Vicios Ocultos ?
Lo más importante: hacer el chequeo necesario de la propiedad para asegurarnos de que todo esté funcionando correctamente. Antes de comprar un bien raíz es importante efectuar una inspección de propiedades completa de ésta, y es mucho mejor si puede ser llevada a cabo por un inspector de propiedades calificado
La persona encargada de la inspección de una propiedad es quien realiza un examen objetivo de la estructura física y sistemas de una propiedad, desde el techo hasta los cimientos. En este proceso el inspector debe revisar todos los componentes del espacio: construcción, techos, plomería, sistema eléctrico, calefacción, aire acondicionado, aislamiento y ventilación; para luego hacer un informe con el resultado. Esta persona te ayudará a registrar cualquier error o problema que haya en la propiedad para que puedas solicitar a la inmobiliaria su reparación o arreglo, con el fin de que recibas la propiedad en perfectas condiciones y hagas valer las garantías asociadas a tu compra, sin tener que correr con los gastos por tu cuenta
Que debemos revisar antes de firmar la Promesa de Compraventa del Bien Raíz ?
Propietario legítimo.
Únicamente el dueño de la propiedad es quien tiene el derecho de venderla, ya sea por sí mismo o con la ayuda de un intermediario (como un agente inmobiliario).
Para conocer quién es el propietario, solicita un certificado de dominio vigente en el Conservador de Bienes Raíces donde se ubica la propiedad; es un documento que entrega esta información a partir de las inscripciones del Registro de Propiedad.
Pago de contribuciones.
Los bienes raíces pagan un impuesto territorial según el avalúo fiscal, salvo que se encuentre exenta del pago de contribuciones.
Para corroborar que la casa en venta está al día con este pago, pide un certificado de deuda de contribuciones de bienes raíces, que detalla las cuotas de contribuciones impagas o certifica que no hay deudas. Lo puedes solicitar a la Tesorería General de la República.
De igual manera, para confirmar que la propiedad está exenta de contribuciones, solicita un certificado de avalúo fiscal de forma presencial ante el SII, o directamente desde su página de internet: www.sii.cl.
Expropiaciones.
La expropiación es un acto del Estado, por medio del cual puede privar a una persona de su dominio sobre determinado bien, en este caso, de su propiedad.
Un informe de no expropiación permite saber si la casa está o no afectada por este tipo de obras de la Dirección de Vialidad.
Este documento es emitido por los municipios y Serviu de cada región y, en casos especiales por el Ministerio de Obras Públicas.
Valor real.
Para cerciorarte de que el precio de venta es el real, debes conocer el avalúo comercial del inmueble.
Si además quieres averiguar el avalúo fiscal, accede al certificado de avalúo fiscal, un informe que establece el valor económico que el Servicio de Impuestos Internos (SII) le ha asignado al bien. Es un documento que da a conocer, además del valor monetario, información general de la propiedad, como:
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Dirección del predio.
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Nombre y RUT de la persona registrada como propietaria en los archivos del SII.
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Destino del inmueble.
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Condición de afecto o exento al pago de contribuciones (Impuesto Territorial).
Gastos adicionales.
Los costos involucrados en el proceso de compra-venta de un inmueble usado son principalmente:
Financiamiento
Ya sea con crédito hipotecario o leasing habitacional, los costos asociados son:
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Costo de la tasación: operación que realiza un tasador designado por la institución que otorga el crédito con el objetivo de establecer el valor referencial de la vivienda.
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Impuesto de timbres y estampillas: corresponde al 0,8% (en viviendas con DFL2 queda en un 0,2%) del valor del crédito hipotecario. En el caso de que sea una vivienda social, el inmueble está exento de este impuesto.
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Estudio de títulos: análisis legal del inmueble que realiza la institución bancaria para verificar que los títulos de dominio de la propiedad estén conforme a derecho.
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Seguros obligatorios de desgravamen y contra incendio o terremoto: el comprador puede contratarlos con la institución que financia su crédito hipotecario o con la compañía de seguros que elija.
Del Corredor de Propiedades
Cual es la función del Corredor de Propiedades
El corredor se encarga principalmente de la difusión de la propiedad a través de diferentes medios y formas (prensa, portales, volantes, letreros, fotos, etc.), además de filtrar a los interesados y organizar sus visitas.
Otras funciones que cumple un corredor de propiedades
Tiene que preocuparse por el papeleo, gestión de negocios, guía en la toma de decisiones, evaluación de precios acorde al mercado y otras actividades fundamentales.
Conoce más de una función de un corredor de propiedades a continuación:
- Realizar los actos de intermediación entre las dos partes, el dueño y el arrendatario o comprador, representando el interés de ambas por igual.
- Dar su cooperación en la negociación y procurando conciliar los intereses de las partes de manera exitosa.
- Además, es usual que el corredor se encargue de gestionar dichos negocios por cuenta de quien le otorga el mandato.
- Ser intermediario en negocios sobre bienes raíces.
- Promocionar y organizar negocios inmobiliarios.
- Aconsejar y asesorar en negocios inmobiliarios.
- Evaluar los precios de inmuebles, rentabilidad, valorización, plusvalía, deterioro y tendencias del mercado.
- Administrar las propiedades.
- Cooperar en la obtención del financiamiento al comprador.
- Reunir todos los antecedentes necesarios para efectuar el estudio legal de los títulos del inmueble.
Cabe destacar que el corredor debe mantenerse actualizado en materias legales, técnicas, de urbanismo y de construcción, entre otras, junto a contar con el debido apoyo tecnológico, dar confiabilidad a sus clientes y aclarar cualquier duda que puedan tener, hasta dar todo el proceso por concluido.
Una vez cumplidas sus funciones de manera exitosa, el corredor tiene el derecho de exigir el pago oportuno de la comisión pactada, con lo que se da por finalizada la prestación del servicio.
Debe pedir, la acreditación al Corredor de Propiedades ?
Sí,
ya que existen Corredores de propiedades, que no tienen conocimientos en el area Inmobiliaria, Gestión Inmobiliaria, Tasación, etc…, lo que es Calidad de la Construcción y demás temas técnicos.
Hoy en día existe una diversidad de agentes Inmobiliarios, como, lo importante es solicitar sus acreditaciones, ya que descubrirán que una parte tienen curso online de 100 Horas por agencias No acreditadas y la educación es en en forma Online, otros sobre las 450 Horas de Capacitación en Universidades del Estado
Eso hace la diferencia en competencias, conocimiento y calidad del servicio.
El Corredor de propiedades, debe entregar boleta de honorarios por sus servicios ?
Sí, debe dar una boleta de honorarios si se encuentra en la segunda categoría de la Ley sobre Impuesto a la Renta o una boleta afecta a IVA, si se clasifica en el N° 4, del artículo 20, de la misma ley.
Es el respaldo legal, que demuestra que el Corredor de propiedades fue el Intermediario en la Transacción Inmobiliario, por ende tiene responsabilidad ante alguna demanda.
Como reconocer a un Buen Corredor de Propiedades ?
Trabajar con corredoras que ojalá pertenezcan a algún gremio, o a alguna institución o iniciativa que las valide”. Asegura que quienes participan de ellas cumplen con ciertos aspectos, de conocimientos, competencias laborales, técnicas, etc. . “Cada una de estas instituciones pone sus propios requisitos, pero ya es un gran paso para saber que uno está tratando con una empresa profesional y establecida
Es aconsejable que exista un respaldo legal ante cualquier eventualidad
Posee oficina de la cual paga su patente comercial
Esta registrado ante el Servicio de Impuestos Internos, como 2da Categoría
Cual es la responsabilidad del Vendedor de una propiedad en la Publicidad para vender el Bien Raíz ?
Es completa, ya que el Vendedor debe informarse, sobre las ofertas publicitarias que vayan dirigidas a los consumidores sobre las características del bien Raíz y su precio, para que el mismo tome una decisión sobre la adquisición, deberá contener al menos la siguiente información:
- Nombre, razón social y domicilio completo del empresario responsable de la oferta comercial
- Las características esenciales del servicio
- El precio final completo, incluidos los impuestos, desglosando, en su caso, el importe de los incrementos o descuentos que sean de aplicación a la oferta y los gastos adicionales que se repercutan al consumidor o usuario. En el resto de los casos en que, debido a la naturaleza del bien o servicio, no pueda fijarse con exactitud el precio en la oferta comercial, deberá informarse sobre la base de cálculo que permita al consumidor o usuario comprobar el precio. Igualmente, cuando los gastos adicionales que se repercutan al consumidor o usuario no puedan ser calculados de antemano por razones objetivas, debe informarse del hecho de que existen dichos gastos adicionales y, si se conoce, su importe estimado.
- Los procedimientos de pago, plazos de entrega y ejecución del contrato y el sistema de tratamiento de las reclamaciones
- En su caso, existencia del derecho de desistimiento.
En caso de no cumplir con la información indicada se incurriría en prácticas promocionales engañosas, prácticas señuelos, práctica desleal por engaño, práctica engañosas por confusión, etc. que serían sancionables
Arriendo de un Bien Raíz
Que tipos de propiedades rige la ley sobre arrendamientos urbanos ?
La ley rige para bienes raíces urbanos. No incluye a los predios superiores a una hectárea y que sean destinados o usados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales.
Tampoco se aplica la ley de arriendo a los inmuebles fiscales, viviendas que se arriendan amobladas por temporadas no superiores a tres meses para fines de descanso o turismo, ni a los hoteles o residenciales.
No aplica a estacionamientos, ni rige para las viviendas que se arriendan con promesa de venta, sistema conocido como de leasing
Es necesario escribir el Contrato de Arriendo ?
La legislación chilena no obliga a escribir el contrato.
Sin embargo, es aconsejable que quede por escrito, en especial para evitar los conflictos y probar ante tribunales los incumplimientos.
Un contrato ante notario, puede contener el valor de la renta, la forma de reajuste, la duración del contrato y en general cualquier otra cláusula que ambas partes acuerden.
Puede también incorporar el inventario de los bienes que componen la propiedad.
Que es el desahucio del Arriendo ?
En general, es recomendable que el contrato señale la fecha de término y las condiciones de renovación.
El desahucio consiste en que uno de los contratantes del arriendo comunica anticipadamente al otro su intención de poner fin al contrato
El desahucio en los contratos a plazo fijo
Si es un contrato por un plazo fijo no superior a un año, y el arrendador quiere terminarlo antes, sólo puede hacerlo judicialmente, mediante una demanda.
El arrendatario tiene un plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y debe pagar sólo hasta el día en que deje el inmueble
Es obligación firmar el contrato de Arriendo ante Notario ?
Según dispone el actual artículo 20 de la ley 18.101, el contrato de arrendamiento que consta por escrito debe ser autorizado ante notario.
En este caso además el notario deberá solicitar los títulos que tiene el arrendador sobre el bien raíz que lo habilitan para ceder su uso, esto es, certificado de domino vigente u otro documento que acredite este derecho
Puede el Arrendatario Sub Arrendar '
En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario en el mismo contrato.
Bajo la nueva ley de Arriendo, las propiedades deben ser habitables ?
La Ley establecerá las condiciones mínimas para que una propiedad se pueda arrendar, con estándares y habitabilidad que serían definidos a través de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
Quién paga las reparaciones locativas ?
Este tipo de repaciones son aquellos arreglos que se deben hacer por daños causados por quien arrienda la vivienda tales como: pintar paredes, cambiar un vidrio roto o un enchufe quemado, entre otros. Por ende, estos gastos corren por parte del arrendatario.
Si el lugar se recibe con daños de esa índole, es el arrendador quien se debe hacer cargo antes que el nuevo arrendatario llegue a la vivienda, ya que es obligación de él entregar el inmueble en condiciones habitables.
Para aclarar el tema de los daños locativos se recomienda tomar fotografías al lugar antes de ocuparlo , para así tener un registro visual de las condiciones de la vivienda.
Las imágenes quedarán en los anexos del contrato de arriendo.
Quien paga los arreglos estructurales ?
Las reparaciones estructurales del inmueble que no correspondan a gastos locativos, tendrán que ser canceladas por el arrendador. Por ejemplo, la red de cañería en mal estado, desprendimiento del techo o una filtración
Es necesario realizar un inventario de los Bienes, enseres de la propiedad que se Arrienda ?
El inventario de bienes muebles es el documento por medio del cual se deja constancia de los diferentes enseres o muebles que se encuentran en un inmueble entregado en arriendo, así como de su estado de conservación al momento del inicio y término del contrato de arriendo.
Los muebles y enseres corresponden a los utensilios, instrumentos y otros artefactos que, pudiendo desplazarse de un lugar a otro, equipan o se encuentran dentro de un determinado inmueble, como por ejemplo: horno microondas, repisas, camas, lámparas.
El inventario de bienes muebles es una declaración conjunta, entre la parte arrendadora (propietaria del inmueble arrendado) y la parte arrendataria (quien paga por hacer uso del inmueble arrendado), de los distintos bienes muebles y enseres que equipan el inmueble arrendado o se ubican dentro de él, por lo que requiere que ambas partes estén de acuerdo en lo que esta declaración contiene.
Este inventario está destinado a ser un anexo del contrato de arriendo del inmueble en que se ubican los enseres o bienes muebles listados en él, considerándose, para todos los efectos legales, como parte del mismo.
El contrato de arriendo al que se adjuntará puede ser de cualquier tipo, como lo son el de casa o departamento, de local comercial, para uso vacacional o sólo de una habitación de un inmueble.
Este documento ofrece tanto a la parte arrendataria como a la parte arrendadora seguridad en cuanto a la determinación y conservación de los bienes muebles que se entregan en arriendo junto al inmueble. La parte arrendadora encontrará en este documento un fundamento para acreditar pérdidas y deterioros en el mobiliario y la parte arrendataria una prueba para evitar cobros abusivos y para requerir mejoras y reparaciones.
Información Complementaria
Para que sirven los Estudios de Títulos, de una propiedad ?
Se dice que un estudio de títulos sirve en dos aspectos:
- Preparativo: Significa revisar que todos los papeles legales de la propiedad estén en orden para poder realizar la compraventa.
- Preventivo: Significa que al revisar todos los papeles legales, el abogado se asegura que la propiedad sea de quien la está vendiendo y que no se trate de una estafa o que la propiedad tenga algún problema insalvable que te podría perjudicar en el futuro.
Es lo mismo un Estudio de Título para un predio Urbano que para uno Rural ?
No, son lo mismo
Al realizar un estudio de títulos de predio urbano o predio rural, hay que tener en cuenta qué es lo importante de revisar de cada uno:
Predio Urbano, al revisar el plano regulador, es importante mirar:
- Si se permite desarrollar proyectos de viviendas sociales en el terreno.
- Las expropiaciones a las que pudiera estar afecto el terreno.
- La vialidad obligatoria que habría que considerar.
- Las áreas de restricción o de riesgos que afectan al terreno.
Predio Rural. Si tu idea es realizar un loteo del área rural, entonces es necesario:
- Comprobar si el predio reúne condiciones de habitabilidad, mediante un pre-estudio de riesgo, estos estudios los realiza un profesional de asistencia técnica.
- Si se comprueban las buenas condiciones del terreno se puede presentar la solicitud de subdivisión del suelo rural para fines habitacionales y un proyecto de loteo.
Se debe guardar la información publicitaria al comprar una propiedad nueva o usada ?
Al momento de comprar una vivienda, un buen consejo es guardar los soportes publicitarios, los que le servirán para saber qué exigir y tener las pruebas en caso de cualquier incumplimiento.
Es importante y necesario realizar una Tasación para vender una propiedad ?
Si es importante y necesario
El precio de una tasación inmobiliaria se considera como un valor referencial, puede ser bastante cercano a la realidad de mercado, sin embargo, muchas veces el propietario del inmueble considera factores externos a la tasación, como, por ejemplo: El valor sentimental sobre el inmueble, Necesidad económica en el corto plazo, Etc.
Cuentanos sobre tus inquietudes !
Aunque no nos elijas como tus asesores, Nos interesa que tomes una decisión tan importante, bien informado